Un impianto fotovoltaico in condominio consente agli abitanti del condominio di ridurre significativamente i costi energetici in bolletta usufruendo dell’energia solare.
La realizzazione di un impianto fotovoltaico condominiale, però, richiede una serie di passaggi e decisioni condivise da tutti i condomini nonché il rispetto del regolamento.
In questa guida analizzeremo quali sono le regole e le condizioni per la realizzazione di impianti fotovoltaici per condomini a regola d’arte.
Indice
Fotovoltaico in condominio: come funziona
L’installazione di pannelli fotovoltaici in condominio può avvenire in due contesti differenti:
- Fotovoltaico in condominio centralizzato;
- Fotovoltaico in condominio ad uso personale.
Per la realizzazione di un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è necessario comunicare durante un’assemblea di condominio la volontà di voler installare pannelli fotovoltaici in condominio ed ottenere il consenso da almeno la metà dei condòmini.
Gli abitanti contrari non dovranno sostenere la spesa ma naturalmente non potranno beneficiare dei vantaggi dell’impianto nonché delle agevolazioni derivanti.
È bene sottolineare che un impianto fotovoltaico condominiale condiviso tra tutti gli abitanti del condominio deve essere utilizzato esclusivamente per soddisfare il fabbisogno energetico dell’edificio, vale a dire per le parti comuni.
Esempi di parti comuni sono l’ascensore, cancelli automatici, luci dell’ingresso, alimentazione dell’impianto di irrigazione del verde comune ecc.
Dunque non è possibile usare l’energia elettrica prodotta dall’impianto fotovoltaico centralizzato per le singole abitazioni. Affinché questo sia possibile, i singoli abitanti del condominio devono procedere all’installazione di un impianto fotovoltaico individuale.
Fotovoltaico in condominio per uso personale
Per poter usufruire di un impianto fotovoltaico privato in condominio, ossia per soddisfare il fabbisogno energetico del proprio appartamento, è possibile agire in due modi:
- Installare pannelli fotovoltaici in parti comuni del condominio;
- Installare pannelli fotovoltaici sul singolo appartamento.
Nella prima circostanza è richiesto il consenso dell’assemblea condominiale. Sarà necessario notificare la volontà di voler realizzare un fotovoltaico individuale in condominio all’amministratore, il quale convocherà l’assemblea.
I condomini non hanno il potere di negare il progetto, ma possono verificare la sua fattibilità e conformità, ad esempio suggerendo il luogo più idoneo per l’installazione dell’impianto.
Nella seconda circostanza, come ad esempio l’installazione di un fotovoltaico da balcone, non sono necessari permessi particolari. È sufficiente inviare una comunicazione preliminare al Comune competente per l’avvio dei lavori.
Fotovoltaico condominiale: normativa
La legge che consente di installare impianti fovoltaici in condominio, semplificando di molto l’installazione dei pannelli fotovoltaici sulle parti comuni, è la Legge 220/2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, nota anche come Riforma del Condominio.
Diverse sono le modifiche introdotte da tale riforma come una maggiore definizione delle parti comuni e della loro destinazione d’uso nonché la sostituzione dell’articolo 1118 del codice civile con l’articolo 3 della suddetta legge in materia di diritto del condomino sulle parti comuni.
È l’articolo 5 della legge che incide sulla questione delle innovazioni degli impianti, modificando l’articolo 1120 del codice civile. Secondo la norma, i condomini possono deliberare certe tipologie di innovazioni con la presenza della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ai sensi del secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile).
Tali innovazioni, nel rispetto delle normative di settore, possono riguardare, tra le altre cose:
- il miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti;
- l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- il contenimento del consumo energetico;
- la realizzazione di parcheggi;
- la produzione di energia da impianti da fonti rinnovabili e di cogenerazione, sia da parte del condominio che da parte di terzi che abbiano ottenuto un diritto reale o personale di utilizzo del lastrico solare o di altre superfici comuni a titolo oneroso;
- l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i relativi collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad eccezione degli impianti che pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto dei condomini a farne uso.
Per quanto riguarda gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, come il fotovoltaico condominiale, la riforma permette l’installazione di tali impianti per servire singole unità immobiliari “sul lastrico solare” e “su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”, anche da parte di singoli condòmini.
In questi casi, l’assemblea è tenuta a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni su richiesta degli interessati, senza compromettere le modalità di utilizzo esistenti o previste dal regolamento di condominio.
Inoltre, la normativa stabilisce che i condomini devono garantire libero accesso alle loro proprietà individuali per la progettazione e l’esecuzione dell’impianto.
In più se anche solo un condomino richiede un’assemblea per discutere di una proposta di innovazione, come la creazione di un fotovoltaico in condominio, l’amministratore è obbligato a convocarla entro 30 giorni dalla richiesta.
Quest’ultima deve includere una specifica delle innovazioni proposte e delle modalità di esecuzione dei lavori.
Secondo il codice civile, è consentito installare un impianto fotovoltaico individuale in condominio anche sulle superfici comuni del condominio, a condizione che ciò non comprometta la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio. Dunque in rispetto dell’articolo 1120 del codice civile.
Di conseguenza, l’assemblea di condominio non può negare il permesso per tale installazione, a meno che l’intervento per l’installazione del fotovoltaico comporti modifiche alle parti comuni dell’edificio.
Su questo aspetto, già chiarito da una sentenza del Tar Lazio, si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con la sentenza 1337 del 17 gennaio 2023, che recita: “[…] è consentita l’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”, a patto che non vengano pregiudicate la stabilità e/o il decoro architettonico del condominio.
Resta invariato l’ultimo comma dell’articolo 1120 del codice civile, il quale stabilisce che non possono essere realizzate innovazioni che mettano a rischio la stabilità, la sicurezza o il decoro degli edifici, o che limitino l’uso delle parti comuni, nemmeno su richiesta di un solo condomino.
Fotovoltaico in condominio e ripartizione del tetto condominiale
Affinché sia possibile installare un fotovoltaico individuale sul tetto condominiale è fondamentale rispettare una corretta ripartizione del tetto.
Attualmente il Codice Civile non fornisce direttive specifiche per effettuare la ripartizione, limitandosi a stabilire che il permesso di utilizzo delle parti comuni deve garantire un trattamento equo tra tutti i condomini.
In mancanza di criteri, dunque, la responsabilità della ripartizione del tetto condominiale ricade sull’assemblea del condominio, la quale deve procedere alla segmentazione mediante una votazione a maggioranza.
Spesso, si fa ricorso ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari, applicandoli in modo proporzionale al tetto condominiale per suddividerlo equamente tra i condomini.
Fotovoltaico in condominio: vantaggi
L’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio presenta diversi vantaggi significativi.
Innanzitutto, la spesa per l’installazione sarà ammortizzata poiché suddivisa tra tutti i condomini in base alle loro quote millesimali.
Un altro vantaggio importante è il risparmio energetico condiviso. Gli impianti condominiali possono alimentare l’energia necessaria per ascensori, luci delle scale, pompe dell’acqua e, eventualmente, il riscaldamento condominiale.
Per massimizzare l’autoconsumo, è consigliabile integrare gli impianti fotovoltaici con sistemi di riscaldamento a energia elettrica. Ad esempio, l’utilizzo di un fotovoltaico abbinato a una pompa di calore può portare ad un risparmio molto elevato sulla bolletta energetica, consentendo un rapido recupero dell’investimento.
Fotovoltaico in condominio: agevolazioni fiscali
Il regime dell’autoconsumo collettivo è estremamente interessante per i condomini che decidono di condividere l’energia prodotta da un impianto fotovoltaico condominiale.
Questo regime è stato istituito con l’entrata in vigore del Decreto Legge 162/19 (articolo 42bis) e dei relativi provvedimenti attuativi, come la Delibera 318/2020/R/eel dell’Arera e il Decreto Ministeriale del 16 settembre 2020 del Ministero dello Sviluppo Economico (MiSE).
In questi casi il GSE (Gestore dei Servizi Energetici) offre dei corrispettivi economici sull’energia elettrica condivisa proveniente da una comunità energetica o da un gruppo di autoconsumatori, per una durata di 20 anni. Due sono le tipologie di vantaggi economici:
- Tariffa premio: 110€ per megawattora (nel caso di una Comunità di energia rinnovabile) e 100€ per megawattora (nel caso di un Gruppo di autoconsumatori) derivata dall’incentivazione dell’energia elettrica condivisa secondo quanto previsto dal Decreto Ministeriale del 16 settembre 2020.
- Corrispettivo unitario per la valorizzazione dell’energia elettrica condivisa: è differenziato in base alle due tipologie aggregative di consumatori di energia e consiste nella restituzione delle componenti tariffarie previste dalla Delibera 318/2020.
L’energia non utilizzata dai partecipanti al gruppo di autoconsumo, ma immessa in rete, viene venduta tramite il GSE e il meccanismo del ritiro dedicato, con una remunerazione basata sui valori del mercato dell’energia.
Inoltre, è importante considerare che per la realizzazione di un impianto fotovoltaico in condominio è possibile usufruire delle detrazioni fiscali del 50% sulla spesa complessiva.
È importante sottolineare che aderire al gruppo di autoconsumo non implica necessariamente investire nell’impianto stesso: il costo dell’impianto potrebbe essere sostenuto anche da un singolo condomino.
Coloro che non partecipano all’investimento, ma si uniscono al gruppo come consumatori, non potranno beneficiare del risparmio derivante dall’autoproduzione, delle detrazioni fiscali né della vendita dell’energia prodotta.
Tuttavia, avranno comunque diritto ai vantaggi offerti dagli incentivi sull’energia autoconsumata all’interno del gruppo, che si traduce in un vantaggio annuale di circa 30-60 euro.
Fotovoltaico in condominio: da dove iniziare?
Come prima cosa occorre individuare un’azienda che possiede tutte le certificazioni del caso e che sia in grado di produrre un progetto per la fornitura e posa in opera di un fotovoltaico in condominio, sia esso centralizzato che individuale.
Dopodiché occorre convocare l’assemblea per esporre il progetto ed infine procedere all’iter di inizio dei lavori.
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